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??“觸網”幾乎成為這兩年房地產開發商轉型的規定動作，這回輪到綠地瞭。
??2014年至今，綠地香港已持續與多傢金融機構談判，密集考察項目，地產寶首批項目預計募集2億美元資金。同時面向個人和機構投資者，提供年化6%-8%的投資收益，綠地方面則向投資方收取0.5%-2%的管理費作為盈利來源。
這回輪到綠地想要 輕起來瞭
??根據年報，2014年，綠地房地產業務全年實現預銷售金額2408億元，在2408億元的預銷售額中，住宅隻占46%，其餘54%來自商辦類產品，增幅達到90%以上，持有型產業地產貢獻也很可觀。但是，不可忽視的是，商辦、產業地產均屬於“重資產”，占用資金量大、周期長，這對綠地的資金鏈是極大考驗。
??綠地香港首席財務官遊德鋒對界面新聞記者稱，地產寶首批對接項目既有住宅，也有商業項目，為瞭減少操作風險，這批項目均位於一二線城市。綠地香港董事會主席陳軍也向界面新聞記者證實，地產寶首批項目包含部分綠地自身項目，不過他稱，地產寶面向全國不動產市場，未來，也會在海外尋求不動產投資。
??“地產寶”起步不算早，但步子邁得快。界面新聞記者從綠地香港及綠地金控多位高管處瞭解到，目前，“地產寶”產品線下部分已經開始操作，首批項目已經包裝完畢進入銷售環節，銷售渠道主要是和綠地有合作的信托公司、銀行。
??阿裡、平安的加盟雖備受矚目噱頭十足，但實際上兩者僅是輔助角色。地產寶的具體運作由綠地主導，阿裡旗下的螞蟻金服招財寶、平安旗下的陸金所僅為地產寶提供線上業務的分銷渠道，對接個人投資者。不過，目前地產寶線上平臺尚未完成搭建。
??不過，綠地的“輕資產化”計劃能否順利實施尚待檢驗。一位前萬達商業管理高層對界面新聞記者稱，綠地的商業物業在二三線城市分佈較多，這類城市商業地產租金水平偏低，退出渠道有限，將這些商業物業打包金融化要獲得資本認可比較難。光復鄉土地貸款率利試算表
??張玉良曾在今年初公開稱，他很認同萬達集團王健林提出的“商業地產資產金融化”概念，即借助外部資金緩解企業自身資金壓力實現輕資產化。他當時稱，按照綠地及阿裡、平安的最初計劃，地產寶的成立初衷是將綠地旗下的商業地產項目包裝成金融產品，通過互聯網平臺銷售，第二步才是將中小企業的資金需求包裝成金融產品，在互聯網平臺進行眾籌，“不僅要實現自己的商業地產金融化，還要幫助中小地產商經營資產的金融化。”他說。
??最新的消息是，綠地正在快步搭建金融全產業鏈，力圖構建完整的資管平臺。綠地金融控股集團董事長兼總裁耿靖4月9日公開表示，目前，“綠地證券”已經進入實質階段，綠地今年也在接洽收購保險公司。他透露，張玉良在內部會議上要求，綠地要加速產業鏈上下遊的並購、重組，不管是橫向還是縱向並購，現在已經成為整個綠地集團的主旋律。
??然而對於投資者來說，如何保障資金安全才是最重要的，這也是目前地產項目金融化的主要風險之一。以今典集團為例，這傢旅遊地產開發企業在2012年即嘗試將旗下商業項目產權出售，同時保留經營權，產權投資者和開發企業共同享有項目運營利潤。目前，今典旗下的“三亞灣紅樹林”度假項目已經連續三年分紅，不過由於分紅收益設定的過高，項目實際運營利潤能否真正覆蓋如此高的分紅收益一直備受質疑。
??在風險把控方面，陳軍在綠地香港業績會上介紹稱，綠地將設立特殊機會投資基金，對接不良資產的收購，一旦地產寶的項目出現風險，特殊機會投資基金（主要與資產管理公司合作對接不良資產收購）可以出面洽談收購，保證投資者的利益。
??地產寶試水的背後，是張玉良對這傢企業在沖上兩千億銷售額後，繼續夯實江湖地位的重要籌碼。3月27日，在綠地香港2014年業績發佈會上，陳軍公開表示，綠地將把部分創新地產金融業務放入綠地香港平臺，包括“地產寶”。
??綠地金融控股集團董事長兼總裁耿靖對界面新聞記者表示，綠地的主動性很強，地產寶線上銷售並非全部依賴阿裡、平安，綠地正在全力搭建旗下“GClub”線上平臺，希望將綠地集團巨大的業主資源引入線上平臺對接地產寶項目投資。同時，未來地產寶也會對接綠地和騰訊合作的“綠地微信營銷平臺”。
??作為連接互聯網、金融、房地產的標識性產品，“地產寶”將成為綠地搭建金融全產業鏈，實現輕資產化轉型的一個重要環節。
??今年1月，綠地集團董事長張玉良首次公開瞭與阿裡巴巴、中國平安的合作，稱將推出名叫“地產寶”的金融理財類產品，即把持有型地產項目包裝成金融產品，借助互聯網平臺銷售，讓中小投資者能夠投資這些項目。他稱這款涉及互聯網房地產金融的產品將是“綠地轉型的重要一步”。
內容來自sina新聞
??業內猜測，未來，綠地會借助地產寶這類金融平臺將旗下持有型物業金融化，以輸出金融產品管理、房地產品牌項目管理運營盈利，而綠地快跑搭建金融產業鏈，則是希望在金融市場掌握更多主動權。同時，綠地通過並購加快行業擴張，意在做大基礎資產，擴大未來市場占有份額。
??資料顯示，螞蟻金服旗下招財寶頻道為獨立投融資服務平臺，主要業務是引進外部金融機構的金融產品服務，對接1億多餘額寶用戶的投資理財需求。平安旗下陸金所則提供金融資產交易網上平臺，截至去年底，陸金所已獲得超過500萬註冊用戶。
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??輕資產模式並非綠地首創，實際上，在房地產進入如何汽車貸款最快的方法及勞委會微型創業推薦“白銀時代”成為行業共識以來，包括萬科、萬達在內的很多房企都在探路“輕資產化”，例如萬科的小股操盤模式，即以小比例資金加運營品牌引入外部資金從而撬動大項目，已經順利展開。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/17055993307921977754322.shtml
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